الاختلافات الرئيسية بين العقارات السكنية والتجارية

ما هو العقار السكني؟

تشمل العقارات السكنية منازل الأسرة الواحدة والمنازل والشقق. يمكن لمالك العقار السكن في العقار أو تأجير مساحة والتمتع بدخل الإيجار. عادة ما تستأجر العائلات والأفراد العقارات السكنية. نتيجة لذلك ، هناك عنصر عاطفي في العقارات السكنية حيث يتضمن تأجير الأفراد أو العائلات مكان إقامتهم الأساسي.

ما هي الملكية التجارية؟

تُستخدم الممتلكات التجارية للأنشطة غير السكنية مثل الفنادق ، والمساحات المكتبية ، ومحلات البيع بالتجزئة ، والمباني الصناعية ، والمرافق العامة ، وما إلى ذلك. على غرار العقارات السكنية ، يمكن للمالك تشغيل نشاط تجاري من العقار التجاري الذي يمتلكه أو يؤجر بعضًا أو كل المساحة للمستأجرين. تفضل العديد من الشركات الاستئجار بدلاً من امتلاك العقار الذي يديرون أعمالهم منه نظرًا لأن العقارات ليست نشاطهم الأساسي ، فيمكنهم تحرير رأس المال للاستثمار في أعمالهم الأساسية. هذا يجعل العقارات التجارية سوقًا استثماريًا مهمًا. يتم دعم العقارات التجارية من قبل المستأجرين الأساسيين الذين ينتجون السلع والخدمات لتوليد دخلهم. هذا ليس هو الحال عادة مع العقارات السكنية التي ينظر إليها على أنها أصول غير منتجة.

تشير العقارات التجارية إلى:

• مباني البيع بالتجزئة
• مباني المكاتب
• المستودعات
• مباني صناعية

ما الفرق بين الاستثمار في العقارات السكنية مقابل العقارات التجارية؟

1. معوقات قطاع الاستثمار العقاري

تقليديا ، جعلت العقارات التجارية من الصعب على المستثمرين الوصول إلى الديون وحتى البنوك في الوقت الحالي تقرض بنسب أقل من القروض إلى القيمة (LTV) من العقارات السكنية. بالنسبة للمستثمرين ، هذا يعني وضع المزيد من الأسهم في المشروع. تتبع نسب القيمة الدائمة التجارية بين 40-60٪ بينما تقرض البنوك ما يصل إلى 90٪ على الأصول السكنية. ومع ذلك ، مع زيادة الرافعة المالية ، تأتي المخاطر المتزايدة على المقترض وتكاليف الفائدة المرتفعة. هذا الحاجز العالي للدخول أبقى العديد من المستثمرين خارج سوق العقارات التجارية. على الرغم من أن شركات مثل دارك العقارية توفر لجميع المستثمرين إمكانية الوصول إلى القطاع الذي كان بعيد المنال من خلال تقليل الحد الأدنى من حقوق الملكية في العقارات التجارية المؤسسية عالية الجودة.

يمكن القول أن العقارات التجارية تتطلب المزيد من التحقيقات بشكل كبير قبل اتخاذ قرار الاستثمار ، وهذا سبب آخر لتردد المستثمرين في الانتقال إلى العقارات التجارية. يتطلب كلا القطاعين من المستثمرين التحقق من العنوان والعهود وتقارير البناء وأساسيات السوق. ومع ذلك ، مع الممتلكات التجارية ، يلزم إجراء تحقيق إضافي في القوة الزلزالية ، وعهود المستأجرين الأساسية ، والكفاءة التشغيلية ، وحالة خدمات البناء ، والضمانات أو الموافقات المعلقة ، وما إلى ذلك. ضمان عقد الإيجار إذا أصبح المستأجر غير قادر على الوفاء بالتزاماته. هذه حماية مفيدة لا توجد بشكل شائع في المساحات السكنية. الاستثمار مع دارك العقارية للمستثمرين بالاستفادة من معرفة فريق الاستثمار الداخلي ، الذي يبذل عناية قوية وشاملة على كل عقار يتم طرحه في السوق لإزالة الصداع من الاستثمار العقاري التجاري.

هناك مشكلة أخرى سيواجهها أي مستثمر وهي إدارة الممتلكات. في العقارات السكنية ، من الشائع التعامل مع مستأجر أو أسرة واحدة. ومع ذلك ، في مبنى تجاري متعدد الإيجارات ، قد يرى مالكو المباني التجارية ما يزيد عن 20 مستأجرًا. يأتي ذلك مع التحديات التشغيلية الواضحة التي تتطلب من مديري العقارات ذوي الخبرة المساعدة في تحصيل الإيجارات ، وتوجيه الإصلاحات / الصيانة وضمان تجربة مستأجر مريحة تساعد في الاحتفاظ بالمستأجرين وتقليل الوظائف الشاغرة إلى الحد الأدنى. من الأهمية بمكان أن يشترك المستثمرون مع مشغلي العقارات التجارية ذوي الجودة العالية لتعظيم قيمة أصولهم. على الجانب السكني ، سيدير ​​العديد من المستثمرين الأصول بأنفسهم ، وإذا لم تكن العقارات هي خبرتهم الأساسية ، فقد يؤدي ذلك أحيانًا إلى سوء الإدارة مما يعني عدم استخراج الحد الأقصى للقيمة من الاستثمار.

2. إيرادات الاستثمار التجاري والسكني

المحرك الرئيسي لنمو رأس المال على المدى الطويل هو النمو في إيرادات الإيجارات. عادة ما يوقع مستأجرو العقارات التجارية عقودًا طويلة الأجل ، مع عقود إيجار تزيد عن 10 سنوات ليست غير شائعة. بالنسبة للعقارات التجارية ، عادة ما يتم تضمين هذا في عقد الإيجار مع مراجعات الإيجار الثابتة و / أو السوق. قد تتضمن بعض شروط الإيجار آلية تقيد الإيجار من الانخفاض عن المستوى السابق. من غير المألوف العثور على هذا الهيكل ضمن عقود الإيجار السكنية مما يقلل من ضمان الدخل للمستثمر في المساحة السكنية. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن القول إن العقارات التجارية تسمح بمزيد من الفرص لزيادة نمو الإيجارات من خلال إدارة الأصول النشطة والفعالة التي تطلق القيمة وتعزز العوائد على الممتلكات.

كل من القطاعات التجارية والسكنية مدفوعة بقيود العرض والطلب. ومع ذلك ، يتم دفع الإيجارات السكنية من قبل الأسر ، مما يعني أن الإيجارات مرتبطة بدخل الأسرة ، وعلى مدار العقد الماضي ، كان نمو الأجور في دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية ضعيفًا بنسبة 6.3٪ في المجموع منذ عام 2008. بالنسبة للمستثمرين ، فإن النتيجة النهائية تعني أنه يمكنك تحصيل المزيد من الإيجار لكل مربع متر للمساحة التجارية من المساحة السكنية ، مما يؤدي إلى عائد أفضل على استثمارك. في المتوسط ​​، ستنتج العقارات التجارية حوالي 5 ٪ إلى 8 ٪ سنويًا ، اعتمادًا على الموقع والعرض / الطلب على المساحات التجارية ، وعادة ما تحقق العقارات السكنية من 1 ٪ إلى 5 ٪ سنويًا.

3. عقود إيجار العقارات

بشكل عام ، نظرًا لطبيعة عقود إيجار العقارات التجارية طويلة الأجل ، فإن التدفقات النقدية أكثر استقرارًا وأمانًا من تلك الموجودة في العقارات السكنية. عادةً ما يوقع المستأجرون السكنيون عقود إيجار أقصر بكثير ، عادةً ستة أشهر أو سنة واحدة ، مع شروط استراحة تتيح خيار مغادرة العقار في وقت قصير. وهذا يعني ارتفاع مخاطر تدفق الدخل الأساسي للمستثمر مقارنة بالممتلكات التجارية.

على عكس العقارات التجارية ، عادة ما يتطلب هيكل إيجار العقارات السكنية من المالك تحمل مسؤولية الإصلاحات والصيانة الروتينية. من الشائع في العقارات التجارية أن تكون مسؤولية غالبية إدارة الممتلكات والإصلاحات والصيانة الروتينية على عاتق المستأجر ، ومع ذلك ، يختلف مستوى ذلك باختلاف عقد الإيجار.

لطالما عانى كلا القطاعين من مشاكل السيولة ، أي قدرة المستثمر على إخراج أمواله بسرعة من استثماراته. استجاب القطاع التجاري لصناديق العقارات والصناديق العقارية المدرجة ( انظر مقالنا عنأيهما أربح التداول في تركيا أم الاستثمار العقاري؟ ) التي توفر للمستثمرين الوصول غير المباشر إلى العقارات التجارية وتحسن السيولة للمشاركين. ومع ذلك ، فإن السيولة في العقارات التجارية المباشرة لا تزال مقيدة داخل نقابات الملكية التقليدية. إن ظهور منصة تداول ثانوية سيعزز بشكل كبير السيولة في مساحة العقارات التجارية المباشرة. يشبلديها حاليًا خطط لطرح مثل هذه المنصة ، والتي ستتيح للمستثمرين الوصول إلى أسهم العقارات التجارية التجارية على منصة ثانوية. لا توجد حاليًا منصات محددة تلبي احتياجات المساحة السكنية ، يضطر المستثمرون الحاليون إلى إدارة حملة من خلال وكيل عقارات إذا كانوا يتطلعون إلى الخروج من استثماراتهم. يمكن أن تستغرق هذه العملية من 30 إلى 50 يومًا حتى تكتمل.

4. طرق تقييم العقارات

يمكن للسوق السكني أن يقدم تقييمات غير منطقية ، مدفوعة بمشاعر المالكين المقيمين أكثر من شعور المستثمرين. عمليات التقييم الإضافية مدفوعة بالعقارات المماثلة في المنطقة والتي غالبًا ما تكون خارج سيطرة المستثمرين. يمكن أن يؤدي هذا إلى تقلبات أكبر ، حيث يمكن القول إن السوق السكنية أكثر عرضة للحركات الخارجة عن سيطرة المرء مثل التغيرات في أسعار الفائدة. تؤثر التحركات في أسعار الفائدة على قطاعات مختلفة من السوق التجاري بتأثير متفاوت وعلى نطاقات زمنية مختلفة. في العقارات التجارية ، يتم تحديد التقييمات بشكل أكبر من خلال الأساسيات – وهي القيمة الحالية لتدفقات الدخل المستقبلية.

فرص الاستثمار الرئيسية

عندما تكون ظروف السوق مستقرة ويتم إدارة العقار بشكل صحيح ، يمكن أن تكون كل من العقارات السكنية والتجارية فرصًا استثمارية قوية. يميل الاستثمار العقاري التجاري عادةً إلى أن يأتي بمخاطرة أعلى ، ولكن بمكافأة أعلى. يجب على المستثمرين المحتملين النظر في قطاعي العقارات التجارية والسكنية بشكل منفصل ، أو قد تصبح إستراتيجيتهم الاستثمارية غير متوازنة.

للراغبين في الاستثمار في العقارات التجارية دون متاعب إدارة عقار مادي ،تقدم دارك العقارية للمستثمرين الفرصة لامتلاك عقارات تجارية من الدرجة المؤسسية باستخدام عملية إعداد واعتماد واشتراك رقمية بالكامل.

هل أنت مستعد لتصبح مستثمرًا مع دارك العقارية ؟ قم بإنشاء حسابك المجاني مع دارك اليوم لتبدأ.